Tillbyggnation - BygglovsExperten

september 30, 2021

En tillbyggnad, vad är det?

Expansion är när volymen ökas på befintliga byggnader med andra ord en tillbyggnad. Du kan bygga ut hus som har krav på bygglov tills du når en övre gräns för byggnader som är lämpliga för fastigheten. Därför bestämmer byggrätten gränsen för expansionen för din fastighet.

Hur mycket är tillåtet att bygga ut på ett hus?

Många frågar sig hur mycket kan man kan bygga ut ett hus? Detta är en bra fråga som har flera svar. Vanligtvis kan du utöka huset runt 20–30%, förhållande till hur din tomt ser ut. Vill du veta mer om det som gäller för just din byggnad, kontrollera detaljplanerna samt områdesbestämmelser för din egen fastighet hos din kommun.

Även om du erhållit byggrätten har du också rätt att göra vissa tillägg till ditt hus utan att du behöver ansöka om ett bygglov. Om du gör den så kallade Attefall-förlängningen kan du bygga ytterligare 15 kvadratmeter ovanför bostadshuset. Denna typ av utbyggnad av ett hus på mindre än 15 kvadratmeter kräver inte bygglov, så det kan utföras utanför byggnaden. Läs mer om vilka tillägg det kan innebära och tillämpliga regler längst ner på sidan.

Bor du utanför detaljplanen rekommenderar vi dig att kontakta kommunen där du bor och berättar vilken husutbyggnad du planerar att göra. Du kan sedan utvärdera ditt specifika projekt mer exakt. Även om du inte bor innanför detaljplanen kan det möjligtvis finnas lokala bestämmelser som kräver att du ansöker om tillstånd eller gör en byggansökan.

Följande är exempel på husförlängningar: Dessa hus har en förlängningsyta på högst 15 kvadratmeter, så de är inte föremål för bygglov:

Burspråk
Altan*
Takkupa
Tillbyggnad
Terrass

* Altan bedömas ibland som en förlängning av ett hus med bygglovs skyldighet, eller som ett mått på skyldigheter som inte är bygglov

Här rätar vi ut alla regler runt balkongen.

Följande är några exempel på husförlängningar som kommer att kräva ett bygglov:

Altan
Farstukvist
Balkong
Inglasning på balkong
Burspråk
Skärmtak vid balkong
Skärmtak
Takkupa
Inglasat uterum placerat under ett befintligt tak
Väggar på ett befintligt skärmtak
Bygga nytt inglasat uterum
Ramper
Ändra på användningen

Vad räcker 15 kvm i en tillbyggnad till?

15 kvadratmeter räcker för dig att kunna lösa många problem du kan stöta på, till exempel ett gammalt hus med en dålig planlösning.

Några av projekten som görs ska oftast lösa problem med trångt utrymme. Detta kan lösas med en enkel tillbyggnad av ett attefallshus. Här är exempel på några attefallstillbyggnader som du kan göra:

Ny större entré
Större dusch/WC
Stor takkupa
Ny bastu
Ny spaavdelning
Nytt badrum
Uterum
Större kök

Vilka ritningar krävs för en tillbyggnad?

För några tillbyggnader på hus finns det ett lagstadgat krav på ritningar som ska vara relaterade till byggansökningar eller bygglov. Det kravet gäller nya planritningar, höjder, sektioner och läges planer (och kontrollplaner). Om du vill bygga ut huset krävs ibland detaljerade ritningar och markprofiler.

Andra krav på handlingar för tillbyggnad

Kontrollplaner behövs alltid vid ett byggprojekt. Om projektet är stort krävs också en certifierad kontrollchef. I större projekt gör kontrollchefen kontrollplanen. Enligt föreskrifter är projektbeskrivning samt en teknisk beskrivning inte ett absolut krav. Dessa beskrivningar är dock till hjälp för att hantera ditt ärende eftersom det gör det möjligt för bygglovshandläggaren att bättre förstå de åtgärder du tänker vidta.

Grannens samtycke är bara meningsfullt om du önskar att din förlängning ska vara närmare än detaljplanen eller regionala bestämmelser tillåter. Det är vanligtvis 4,0–4,5 m från gränsen för den tillämpliga tomten. Förlängningen Attefall kan placeras lite närmare, utan grannens samtycke

Vilka regler finns för husutbyggnad?

Generellt krävs bygglov för tillbyggnader. Om tillbyggnadsområdet är 15 kvadratmeter eller mindre behöver du dock bara en byggnads registrering. Detta är baserat på nya regler för ett attefallshus. Sedan måste du vänta på att få ett startbesked innan du startar projektet och sedan ett slutbesked för att kunna använda dig av hela det aktuella utrymmet.

Byggt på ett hus som inte finns i detaljplanen?

Bestämmelserna om bygglovstillägg och bygganmälan är mycket avancerade och kräver förtrogenhet. Kontakta din kommun i början av projektet då du kan lära dig mer om både regler samt ramar du behöver följa i ett visst projekt.

Vilka byggnader omfattas av reglerna för en tillbyggnad?

Tillbyggnationer kan göras på en- samt tvåbostadshus. Samma regler finns även för fritidshus, det måste du ha i åtanke om du planerat att ansöka om ett bygglov anpassat för ett fritidshus. I några enstaka fall gäller dessa regler också för större koloniala hyddor. Tillsynen omfattar dock inte stugor, semesterstugor eller anläggningar i hotellverksamheten. Inga tillbyggnader är tillåtna på bifogade bostadshus, till exempel attefallshus som används till bostad.

Hur ofta gånger kan reglerna för tillbyggnad användas?

Om det redan utförts en expansion, hur mycket kan du expandera? Tyvärr blir svaret att den utökade regeln på upp till 15 kvadratmeter bara kan användas vid ett tillfälle. Det är därför viktigt att du kontaktar din kommun för att se om huset du äger tidigare har byggts ut enligt denna regel.

Till exempel, om huset har en angränsande lobby eller restaurang, tror du vanligtvis att det är rent praktiskt. Det är omöjligt att bygga ut huset, och det kommer att byggas ut om några år. Detta gäller också om den första utbyggnaden av huset är 15 kvm eller mindre.

Vilken yta och höjd är lämplig för utvidgningen av huset?

Det vill säga ytan av expansionen kan vara totalt 15 kvadratmeter. Väljer du att bygga ut med två våningar kan varje våning bara byggas ut med 7,5 kvadratmeter.

Om du vill kan husets förlängning ha en källare, men den måste uppfylla de geotekniska kraven. Det är också tillåtet för byggnation, vindar eller loft i tillbyggnader, men kom ihåg att reglerna för totalyta också är densamma. Dessutom kan inte husets förlängnings höjd vara högre än takhöjden på det befintliga bostadshuset.

Utökad plats relaterad till grannar etc.

Om du planerar att bygga ut ett hus med att göra tillbyggnaden placerad mer än 4,5 m närmare tomtgränsen måste du ha ett samtycke från dina grannar. Det skickar du tillsammans med bygglovet till kommunen. Om din granne inte skulle godkänna placeringen kan det bli så att att du inte kommer att kunna utföra åtgärden som förväntat. Men innan du fattar ett beslut är det alltid kommunstyrelsen som måste pröva ärendet först. Om din byggnad inte är mer än 4,5 meter från tomtens gräns och den drabbade grannen är en kommun, det vill säga allmän mark, måste du alltid ansöka om bygglov.

Utbyggnaden av huset kan komma i konflikt med detaljplanen

Om alla reglerna för ett attefallshus används kan projektet bryta mot detaljerade planerings- och zon bestämmelser. Till exempel kan du bygga en förlängning på prickmark. Kommunen kan därför neka dig ett startbesked.

Kan jag själv göra ritningar av tillbyggnationen?

Ja, du är fri att rita en skiss av husets förlängning och skriva ner dina tankar. Skulle du inte ha någon tidigare erfarenhet inom detta område utför inte dina egna bygglovsritningar utan anlita professionell hjälp.
Det finns flera regler att hålla reda på om du planerar att bygga ut ett hus. Det finns flera arkitekter och proffs som följer reglerna samt förstår alla regler varje dag. De känner även till de genvägar du kan ta som har blivit branschpraxis men som du inte kan hitta i byggreglerna BBR och PBL. Vänder du dig till proffs för att få hjälp, kommer du att spara tid och i slutändan blir dina förlängningsavgifter lägre.
Därför bör proffs kontaktas tidigt i projektet.

Hur mycket kostar en tillbyggnad av ett hus?

Det är mycket svårt att förutsäga en mall för hur mycket ditt projekt skulle komma att kosta. De allmänna nyckeltalen i branschen är oftast korrekta. För att kunna ge dig ett pris för en viss vara måste du be hantverkaren om en offert. Vi hjälper dig gärna med uppskjutna anbudshandlingar.

Kostnaden kan delas upp i två grundposter:

Materialkostnad
Arbetskostnad

Ju mer du kan göra själv, som att köpa material eller montera och måla, desto lägre blir den totala kostnaden. Kom också ihåg att din tid också är att värdera i pengar. Om du lägger hela projektet till proffs kommer totalen definitivt att öka, dock kan du se på det med sinnesro när projektet är klart.

Generella kostnaderna innefattar:

Sophantering
Etablering
Arbetsledning
Resor
Maskinhyra
Frakt
Förbrukningsmaterial
Städning

Projektet kan delas upp mellan installationer och byggnadsdelar:

Stomme
Grund
Fasad
Tak
El
VVS
Snickerier
Måleri

Den allmänna nyckeltalen är en kostnad på 20 000–30 000 kronor per kvadratmeter, men det beror på hur ytan är inredd. Om du till exempel bygger ett badrum blir priset per kvadratmeter högre. Å andra sidan, om du utökar vardagsrummet, blir kvadratmeterpriset lägre än nyckeltalet.

Tillkommande kostnader:

Kontrollansvarig
Bygglov
Högre uppvärmning
Dyrare försäkring
Besiktningsmän
Fastighetstaxeringen höjs
Högre drift- samt underhållskostnad

ROT -avdrag
ROT betyder Renovering, Rekonstruktion och Tillbyggnad. Det kan bli en viktigt bit i dina beräkningar vilket betyder att du enligt lag har rätt att dra av 30% av arbetskostnaderna. Du kan få hjälp att beräkna hela ROT -avdraget på Skatteverkets webbplats. Entreprenören är den som alltid sköter ROT -avdraget från Skatteverket. Allt du behöver göra är att ange hela personnumret. Planerar du att sälja bostaden kan det även vara värt att lämna in en energideklaration när förlängningen är klar.

Jämför offerter när det gäller tillbyggnad

Många kan uppleva att det är krångligt att samla ihop flera offerter från många olika entreprenörer och sedan jämföra kostnaden. Alla parter bör få samma chans att få lämna ett rättvist anbud för arbetet och du ska även ha en rättvis chans att också få jämföra alla offerter.

I varje post bör du tydligt se priserna och de brukar oftast ligga i ungefär samma prisklass, kanske med en differens på 5 – 10%. Skulle priserna skilja sig mer åt än det måste du vara extra uppmärksam.

Exempelvis fråga entreprenören vad prisskillnaderna kan bero på, exempelvis:

Större företag som har bättre inköpspris?
Har entreprenören mer att göra mot konkurrerande entreprenörer?
Använda lärlingar?
Finns liknande uppdrag för entreprenören i samma område och samma projekt?

Ber du om en offert bör du alltid vara beredd att göra ett utförligt förfrågningsunderlag med en tydligt klar beskrivning om vad som borde göras och i vilket tidsspann det ska vara klart. I beskrivningen ska det vara en tydlig gränsdragning vad du som privatperson gör, och vad entreprenören ska göra. Du tänker kanske riva och förbereda markarbeten på egen hand, och måla ytterväggar när allting är klart?

Är underlaget bristfälligt samt otydligt finns det stor risk för att komplikationer sker under projektet. Ett ordspråk du kan lägga på minnet är det som lyder: ”ett projekt blir aldrig bättre än underlaget”. Enligt erfarenhet ligger det väldigt mycket sanning där.

Hur skiljer sig kostnaden med en tillbyggnad på ett enplans mot ett tvåplanshus?

Det säger sig oftast själv att kostnaden blir högre för byggnation av ett hus med två eller fler våningar, jämfört mot ett envåningshus. Du behöver inte räkna med en linjär prisutveckling. Man får alltid mer för sina pengar om man bygger i två våningar, de mycket stora kostnaderna ligger i betongplattan och även kringkostnader som oftast är samma oavsett hustyp. Om ekonomin tillåter kan du dra nytta i alla grundkostnader som tillkommer för att göra huset till ett fler våningsplan.

Är tillbyggnad en bra investering på huset?

Tillbyggnaden på ett hus kan ses som en investering och öka husets värde mer än vad hela tillbyggnaden kan ha kostat den dagen om huset ska säljas. Rekommendationen är att du gör separata beräkningar på byggnationen av en fristående bostad placerade på tomten. Ett fristående mindre hus är oftast enkelt att hyra ut både till studenter men även till turister under sommaren.

Vad kostar en bygglovsansökan anpassat för tillbyggnader?

Varje ärende både anses och är unikt därför kan priserna också förändras varje år i beslut tagna i kommunfullmäktige. Det finns även fler avgifter som kommunen tar ut ifall du ska ansöka om en bygganmälan eller bygglov.

Förenklad nybyggnadskarta
Nybyggnadskarta
Lägeskontroll
Utstakning
Extra samråd
Utbyte av kontrollansvarig
Extra platsbesök
Interimistiskt slutbesked

Om du tidigt anlitar en fackman i projektet kan handläggningstiden samt kostnader minska betydligt i slutändan.